قانون الزام؛ گامی به سوی شفافیت یا چالشی برای شهروندان؟

خبرگزاری تسنیم

به گزارش خبرنگار اجتماعی خبرگزاری تسنیم، از ابتدای تیرماه 1403 قانون “الزام ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول” در ایران به مرحله اجرا رسید. این قانون که با هدف شفافیت بیشتر در معاملات ملکی و جلوگیری از اختلافات و تخلفات ناشی از ثبت نشدن رسمی املاک تصویب شد، اهمیت زیادی در اصلاح روندهای حقوقی دارد. با این حال، در مسیر اجرای آن، چالش‌ها و مسائلی پدید آمده است که مورد بحث کارشناسان و حقوق‌دانان قرار دارد.

اهداف و ضرورت اجرای قانون

یکی از مهم‌ترین انگیزه‌ها برای تصویب و اجرای این قانون، جلوگیری از تخلفات مربوط به املاک و کلاهبرداری‌هایی است که به دلیل عدم ثبت رسمی معاملات اتفاق می‌افتد. بسیاری از اختلافات ملکی به دلیل استفاده از اسناد غیررسمی و عادی رخ می‌دهد که در آن مالکیت واقعی به درستی شناسایی نمی‌شود. این قانون همچنین به دنبال کاهش تعداد پرونده‌های قضایی ناشی از این مشکلات و جلوگیری از پولشویی در معاملات ملکی است​.

در واقع، یکی از دلایل اصلی تصویب قانون الزام ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، مشکلات ناشی از اعتبار بخشیدن به اسناد عادی است. آمارهای دقیق در مورد نسبت پرونده‌های حقوقی و کیفری مرتبط با اسناد عادی ممکن است به‌صورت عمومی منتشر نشده باشند، اما می‌توان به برخی نکات کلیدی اشاره کرد:

بر اساس گزارشات، بسیاری از پرونده‌های ملکی در دادگاه‌ها به دلیل اختلافات ناشی از استفاده از اسناد عادی ایجاد می‌شوند. این اختلافات معمولاً شامل چالش‌های مربوط به مالکیت، ادعای جعل سند و عدم شفافیت در معاملات است.

اسناد عادی به‌دلیل عدم ثبت رسمی و نداشتن اعتبار قانونی، می‌توانند مشکلات زیادی را در شناسایی مالکیت واقعی به‌وجود آورند. به همین دلیل، اجرای قانون الزام ثبت رسمی می‌تواند به کاهش این نوع پرونده‌ها کمک کند.

برخی از گزارش‌ها حاکی از این است که حدود 70 درصد از پرونده‌های ملکی در دستگاه قضایی به دلیل اختلافات ناشی از اسناد عادی و عدم ثبت رسمی ایجاد می‌شوند. این آمار نشان‌دهنده اهمیت و ضرورت قانونی است که به دنبال اعتباربخشی به اسناد رسمی است.

علاوه بر پرونده‌های حقوقی، در مواردی که جعل اسناد یا کلاهبرداری نیز رخ می‌دهد، ممکن است پرونده‌های کیفری نیز به‌وجود آید. با کاهش استفاده از اسناد عادی، انتظار می‌رود که میزان این نوع پرونده‌ها نیز کاهش یابد.

این آمارها و روندها نشان‌دهنده این است که قانون الزام ثبت رسمی می‌تواند به‌عنوان یک ابزار مؤثر برای ساماندهی و کاهش مشکلات حقوقی در زمینه معاملات اموال غیرمنقول عمل کند.

چالش‌های اجرای قانون

با وجود اهمیت اجرای این قانون، موانع متعددی در راه عملیاتی شدن کامل آن وجود دارد. یکی از چالش‌های اصلی، پیچیدگی فرایند ثبت املاک است. بسیاری از معاملات غیررسمی به دلیل زمان‌بر بودن فرآیندهای اداری، هنوز به شکل عادی انجام می‌شوند. همچنین، هماهنگی میان نهادهای مختلف مانند شهرداری‌ها، دفاتر اسناد رسمی و سازمان ثبت اسناد نیاز به بازنگری و سرعت بیشتر دارد​.

مشکلات مربوط به املاک بدون سند و مشاع از دیگر چالش‌های اجرایی است. این املاک به دلیل نداشتن اسناد رسمی، عملاً درگیر مشکلات حقوقی پیچیده‌ای هستند و نیاز به تغییرات قانونی و پیگیری‌های قضایی دارند تا امکان ثبت رسمی آن‌ها فراهم شود​.

بخش قابل‌توجهی از مردم هنوز از ضرورت‌ها و مزایای ثبت رسمی معاملات آگاهی ندارند. این عدم آگاهی منجر به مقاومت در برابر استفاده از فرآیندهای رسمی می‌شود، به‌ویژه در مناطقی که معاملات عادی همچنان رواج دارد.

نبود آگاهی عمومی درباره قانون الزام ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول می‌تواند چندین جنبه مختلف داشته باشد؛ بسیاری از مردم هنوز از اهمیت ثبت رسمی معاملات آگاه نیستند و به‌طور معمول از اسناد عادی استفاده می‌کنند. این عدم آگاهی می‌تواند ناشی از نداشتن اطلاعات کافی در مورد مزایای ثبت رسمی، مانند شفافیت، امنیت و قابلیت پیگیری باشد.

همچنین در سطح عمومی، برنامه‌های آموزشی و اطلاع‌رسانی در خصوص حقوق و وظایف مردم در معاملات ملکی به‌خصوص برای قشرهایی که به‌طور مستقیم با خرید و فروش املاک درگیرند، کافی نیست. این کمبود آموزش می‌تواند منجر به این شود که افراد بدون توجه به پیامدهای حقوقی، اقدام به خرید و فروش کنند.

برخی از افراد به منابع اطلاعاتی قابل اعتماد و معتبر دسترسی ندارند. این موضوع به‌ویژه در مناطق روستایی و کمتر توسعه‌یافته بیشتر احساس می‌شود. نبود اینترنت یا منابع آموزشی دیگر می‌تواند مانع از این شود که افراد اطلاعات لازم را در مورد قوانین جدید و فرآیندهای قانونی به دست آورند.

از سویی دیگر برخی از مردم به‌دلیل عادت به استفاده از روش‌های سنتی و غیررسمی، تمایلی به تغییر رویه ندارند. این می‌تواند به دلیل نبود فرهنگ ثبت رسمی یا عدم تجربه مثبت از ثبت اسناد باشد.

همچنین به‌دلیل وجود مشکلات در گذشته، مانند طولانی بودن فرآیندهای اداری یا هزینه‌های بالای ثبت رسمی، برخی افراد ممکن است از تغییر به رویه‌های جدید و رسمی خودداری کنند. دلیل این امر می‌تواند این باشد که رسانه‌ها و کانال‌های ارتباطی معمولاً توجه کمتری به مسائلی مانند ثبت رسمی معاملات و اهمیت آن دارند. عدم پوشش مناسب این موضوعات در رسانه‌ها می‌تواند به کاهش آگاهی عمومی منجر شود.

البته افزایش آگاهی عمومی راهکارهایی دارد؛ مانند برگزاری کارگاه‌ها و دوره‌های آموزشی که این کارگاه‌ها می‌توانند برای عموم مردم و به‌خصوص خریداران و فروشندگان املاک برگزار شوند. همچنین می‌توان از شبکه‌های اجتماعی و تبلیغات عمومی برای آگاهی‌رسانی در مورد این قانون و مزایای آن استفاده کرد.

همکاری بین نهادهای دولتی و خصوصی برای ایجاد کمپین‌های اطلاع‌رسانی در مورد اهمیت ثبت رسمی معاملات و نحوه انجام آن هم می‌تواند در بحث افزایش آگاهی عمومی مؤثر باشد.

با افزایش آگاهی عمومی، افراد بیشتری تشویق خواهند شد که از روش‌های رسمی و قانونی در معاملات ملکی استفاده کنند و این امر به کاهش مشکلات و اختلافات حقوقی کمک خواهد کرد.

فرصت‌ها و مزایای اجرای قانون

با اجرای موفقیت‌آمیز این قانون، انتظار می‌رود تعداد پرونده‌های ملکی که ناشی از معاملات غیررسمی هستند، به‌شدت کاهش یابد. این امر می‌تواند به تخلیه بار قضایی از روی دادگاه‌ها و تسهیل در روند رسیدگی به پرونده‌های موجود کمک کند​. از طرفی ثبت رسمی املاک، امکان ردیابی بهتر معاملات را فراهم کرده و از کلاهبرداری‌های مالی و پولشویی جلوگیری می‌کند. این شفافیت در معاملات، به بهبود وضعیت اقتصادی و امنیت سرمایه‌گذاری در بخش املاک نیز کمک خواهد کرد​.

اما مزایای اجرای درست و کامل این قانون همینقدر ساده نیست و اجرای قانون الزام ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول می‌تواند فرصت‌ها و مزایای چشمگیر بسیاری برای نظام حقوقی و اقتصادی کشور به‌همراه داشته باشد. مثلاً با اجرای این قانون، انتظار می‌رود که تعداد اختلافات ملکی که ناشی از اسناد عادی و عدم ثبت رسمی است، به‌طور قابل توجهی کاهش یابد. ثبت رسمی معاملات باعث می‌شود که هر نقل و انتقال املاکی به‌صورت شفاف و قابل پیگیری باشد و مالکیت واقعی هر ملک به‌طور واضح مشخص شود. این امر به نوبه خود می‌تواند بار قضایی را از دوش دادگاه‌ها برداشته و زمان رسیدگی به پرونده‌ها را کاهش دهد. با کم شدن تعداد پرونده‌های حقوقی ناشی از اختلافات ملکی، دستگاه قضایی می‌تواند تمرکز بیشتری بر روی پرونده‌های مهم و دیگر حوزه‌ها داشته باشد و به تسهیل در فرآیندهای قضایی کمک کند.

همچنین شفافیت در معاملات ملکی می‌تواند به‌عنوان یک محرک برای جذب سرمایه‌گذاری‌های داخلی و خارجی عمل کند. هنگامی که سرمایه‌گذاران از اعتبار و امنیت معاملات املاک اطمینان داشته باشند، تمایل بیشتری به سرمایه‌گذاری در پروژه‌های ساختمانی و تجاری خواهند داشت. این امر می‌تواند به رونق اقتصادی، ایجاد شغل و افزایش درآمدهای مالیاتی برای دولت منجر شود. به‌علاوه، با ثبت رسمی معاملات، دولت قادر به ردیابی بهتر مالیات بر املاک و درآمدهای حاصل از آن خواهد بود که می‌تواند منبع جدیدی برای تأمین مالی پروژه‌های عمومی و خدمات اجتماعی فراهم کند. در نتیجه، اجرای این قانون نه تنها به بهبود وضعیت حقوقی کمک می‌کند، بلکه تأثیرات مثبت اقتصادی نیز به‌دنبال خواهد داشت.

نقش دستگاه‌های اجرایی در موفقیت قانون

شش وزارتخانه از جمله وزارت راه و شهرسازی و دادگستری و همچنین سازمان‌های مختلف مانند بنیاد مسکن، مسئولیت‌های مهمی در اجرای این قانون دارند. این دستگاه‌ها باید با هماهنگی و همکاری بیشتر، از سرعت اجرای قانون اطمینان حاصل کنند و امکانات لازم را برای ثبت سریع‌تر و کارآمدتر معاملات فراهم آورند.

موضوع تدوین آیین‌نامه‌های اجرایی یکی از نکات بسیار مهم در بحث نقش دستگاه‌های اجرایی در موفقیت قانون الزام ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول است. این آیین‌نامه‌ها تعیین‌کننده چگونگی اجرای مفاد قانون و تعیین وظایف دقیق نهادهای مختلف هستند.

تدوین آیین‌نامه‌های اجرایی می‌تواند به‌عنوان یک پل ارتباطی بین قانون‌گذاری و اجرای مؤثر آن عمل کند. این آیین‌نامه‌ها، با تعیین جزئیات مربوط به فرآیندهای ثبت، نحوه تعامل بین نهادها، و شرایط لازم برای ثبت رسمی معاملات، به شفاف‌سازی و تسهیل اجرای قانون کمک می‌کنند. در واقع، بدون وجود آیین‌نامه‌های مشخص، اجرای قانون می‌تواند با ابهامات و سردرگمی‌هایی مواجه شود که ممکن است منجر به بروز مشکلات و ناهماهنگی بین نهادهای مسئول شود.

با این حال تدوین آیین‌نامه‌ها با چالش‌هایی مواجه هستند؛ برای نمونه تدوین این آیین‌نامه‌ها نیازمند همکاری و هماهنگی میان چندین نهاد مختلف است که این ممکن است به تأخیر در اجرای قانون منجر شود. هر چند سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به عنوان متولی نگارش آیین‌نامه‌ها در این خصوص اقدامات قابل توجهی انجام داده است. با این حال آیین‌نامه‌ها باید با مفاد اصلی قانون هم‌راستا باشند که این مسأله نیاز به دقت و کارشناسی در حین تدوین دارد و کار را کمی سخت و کُند کرده است.

با توجه به اینکه آیین‌نامه‌ها باید به‌گونه‌ای تنظیم شوند که پاسخ‌گوی نیازهای محلی و منطقه‌ای نیز باشند تا در تمامی مناطق کشور قابلیت اجرایی داشته باشند، تدوین نهایی و اصولی آن نه تنها به تسهیل و شفاف‌سازی روند اجرای قانون کمک می‌کند، بلکه نقش حیاتی در موفقیت کلی قانون و ایجاد هم‌افزایی میان نهادهای دولتی و جامعه ایفا می‌کند.

آینده اجرای قانون و چند پیشنهاد

برای حل چالش‌های موجود و تسریع در روند اجرای قانون، پیشنهاداتی همچون تسهیل فرآیندهای اداری، برگزاری کمپین‌های آگاهی‌بخش برای مردم، و افزایش هماهنگی میان نهادهای مختلف مطرح شده است. همچنین، بازنگری در برخی از جزئیات قانون برای جلوگیری از سردرگمی‌های حقوقی نیز می‌تواند به افزایش کارایی آن کمک کند.

و در نهایت اینکه؛ قانون الزام ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول یکی از مهم‌ترین گام‌ها در جهت شفاف‌سازی و ساماندهی معاملات ملکی در ایران است. با وجود چالش‌های موجود، اجرای صحیح این قانون می‌تواند از بروز بسیاری از مشکلات حقوقی، مالی و اجتماعی جلوگیری کرده و به بهبود وضعیت قضایی و اقتصادی کشور کمک کند و صدالبته که دستگاه‌های اجرایی و قضایی، همراه با آگاهی‌رسانی عمومی، نقش مهمی در موفقیت این طرح خواهند داشت.

انتهای پیام/